Cena z oferty dewelopera to nie jest pełny koszt zakupu apartamentu. Do kwoty z cennika dochodzą opłaty notarialne, sądowe i — w zależności od rynku — podatki. Dobra wiadomość dla kupujących nowe mieszkanie nad morzem jest taka, że zakup od dewelopera bywa pod tym względem tańszy niż transakcja na rynku wtórnym. W tym poradniku rozkładamy na czynniki pierwsze wszystkie koszty okołozakupowe: VAT, PCC, taksę notarialną i opłaty za księgi wieczyste.
Mieszkania kupowane od dewelopera (rynek pierwotny) są objęte podatkiem VAT. Dla lokali mieszkalnych objętych społecznym programem mieszkaniowym — czyli o powierzchni do 150 m² — stawka wynosi 8% (ewentualna nadwyżka powierzchni jest opodatkowana stawką 23%).
Najważniejsze: VAT jest już wliczony w cenę podawaną przez dewelopera. Kupujący nie reguluje go osobnym przelewem — płaci cenę brutto z cennika. Nie trzeba więc doliczać VAT-u do budżetu jako odrębnej pozycji.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości to typowy koszt transakcji na rynku wtórnym. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje — ponieważ transakcja jest objęta VAT, a te dwa podatki wzajemnie się wykluczają.
To realna oszczędność. Przy mieszkaniu za 600 000 zł PCC na rynku wtórnym wyniósłby 12 000 zł. Kupując od dewelopera, tej kwoty po prostu nie ponosisz — i to jeden z konkretnych, liczbowych argumentów za rynkiem pierwotnym, obok tych opisanych w artykule czy warto kupić apartament w budowie, czy gotowy.
Jedyny PCC, jaki może się pojawić, to 19 zł — stała opłata przy ustanowieniu hipoteki, jeśli finansujesz zakup kredytem.
Umowa przenosząca własność nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza (taksa) jest ograniczone stawkami maksymalnymi z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości nieruchomości:
| Wartość nieruchomości | Maksymalna taksa notarialna (netto) |
|---|---|
| 30 000 – 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| 60 000 – 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1 000 000 – 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
Do taksy notariusz dolicza 23% VAT oraz koszt wypisów aktu (kilka–kilkanaście złotych za stronę). Warto pamiętać, że są to stawki maksymalne — w praktyce bywają niższe i podlegają negocjacji.
Przy zakupie od dewelopera dochodzi istotne ułatwienie: koszty notarialne związane z umową deweloperską dzielone są po połowie między dewelopera a kupującego. Deweloperzy zwykle współpracują też ze stałym notariuszem, co dodatkowo porządkuje formalności.
Maksymalna taksa: 1 010 zł + 0,4% z 540 000 zł = 1 010 zł + 2 160 zł = 3 170 zł netto, czyli ok. 3 900 zł z VAT. Jeśli część kosztów dzielisz z deweloperem, Twój udział będzie odpowiednio niższy. Konkretną kwotę zawsze potwierdzi kancelaria notarialna.
Ostatnia grupa kosztów to opłaty wieczystoksięgowe, pobierane przez sąd za wpisy w księdze wieczystej:
Opłaty te pobiera notariusz przy akcie i przekazuje do sądu — nie są obciążone VAT-em.
Jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym, do budżetu trzeba dopisać koszty bankowe: prowizję za udzielenie kredytu, wycenę nieruchomości, ubezpieczenia oraz wspomniany PCC od hipoteki (19 zł). Sposób finansowania warto przemyśleć wcześniej — porównanie obu ścieżek znajdziesz w artykule apartament za gotówkę czy na kredyt.
Po odbiorze apartamentu pojawiają się także bieżące zobowiązania: zaliczki na czynsz administracyjny i fundusz remontowy oraz — w przypadku lokalu w stanie deweloperskim — koszt wykończenia. Apartament oddawany pod klucz pozwala tego ostatniego wydatku uniknąć i od razu rozpocząć użytkowanie lub wynajem.
Pełną listę formalności krok po kroku opisujemy w poradniku jakie formalności należy spełnić przed zakupem apartamentu nad morzem.
Nie. Transakcja objęta VAT-em nie podlega PCC. Kupujący płaci cenę brutto (z wliczonym VAT), a 2-procentowego podatku od czynności cywilnoprawnych nie ponosi w ogóle.
Przy zakupie od dewelopera, bez kredytu, to zwykle taksa notarialna z VAT, wypisy aktu i opłaty sądowe — rząd wielkości od kilkuset do kilku tysięcy złotych, zależnie od wartości lokalu. To wyraźnie mniej niż na rynku wtórnym, gdzie dochodzi kilkanaście tysięcy złotych PCC.
Cenę mieszkania wpłacasz zgodnie z harmonogramem umowy deweloperskiej. Taksę notarialną i opłaty sądowe regulujesz przy aktach notarialnych — częściowo przy umowie deweloperskiej, częściowo przy umowie przenoszącej własność.
Przy zakupie apartamentu od dewelopera VAT jest już wliczony w cenę, a PCC w ogóle nie występuje — co czyni rynek pierwotny tańszym w obsłudze niż wtórny. Realne koszty dodatkowe to taksa notarialna z VAT, wypisy aktu oraz opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, a przy finansowaniu kredytem — koszty bankowe. Warto skompletować ten budżet jeszcze przed podpisaniem umowy. Jeśli szukasz nowego apartamentu nad morzem, sprawdź aktualną ofertę apartamentów w Dziwnowie.
Artykuł ma charakter informacyjny i przedstawia stan prawny obowiązujący w 2026 roku. Nie stanowi porady podatkowej ani prawnej — w indywidualnej sytuacji skonsultuj się z notariuszem, doradcą podatkowym lub księgowym.
